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주택 임대차 시장(전세/월세) 과 임대소득세 문제

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개요

  • 전세제도

    • 전세제도는 사회보장제도가 미비한 우리 사회에서 일종의 최소한의 삶을 보장하는 기제로 작동됨으로써 서민층을 보호하는 역할을 담당
    • 전세제도 운영이 지속되어온 전제는 주택가격의 상승
    • 금리가 낮은 것도 공급자들이 전세에서 월세로 전환하는 요인
    • 주택가격이 장차 하락하게 될 때 전세제도의 존립 자체도 크게 위협

  • 임대소득세 제도 개선

 

 

전세와 월세
  • 매월 임대료를 지불하는 월세와 달리, 전세는 집주인이 보증금으로 받은 목돈을 다른 곳에 투자하여 수익을 얻어 임대료를 대신

 

 

주택매매와 전세시장의 관계
  • 집값 하락하는 경우 주택구매수요가 전세수요로 전환
  • 전세제도 운영이 지속되어온 전제는 주택가격의 상승
  • 주택가격이 장차 하락하게 될 때 전세제도의 존립 자체도 크게 위협
  • 주택 매매가격 안정은 전세주택의 공급감소와 수요증가를 유발함으로써 전세가격을 상승시키는 요인으로 작용

 

 

90년대의 사례와 최근의 경험에서 볼 수 있듯이, 전셋값과 매맷값은 반드시 같은 방향으로 움직이지 않는다.

주택 매매가격 안정은 전세주택의 공급감소와 수요증가를 유발함으로써 전세가격을 상승시키는 요인으로 작용한다.

전세주택의 공급자인 집주인의 처지에서 보면, “전세를 끼고 집을 사는” 것은 전세금이라는 형태로 타인자본을 빌려 지렛대를 활용한 주택투자를 하는 것이다.

전세/매매가격 비율이 100%에 미달하는 한 자기자본이 필요하게 되며, 집주인의 투자수익은 매매가격 상승에 따른 자본이득을 통해서만 가능하다. 주택가격이 제자리에 머무르는 경우에도, 집주인은 주택보유에 따른 세금과 자기자본의 기회비용이라는 측면에서 손실을 보게 된다.
따라서 전세주택의 공급은 매맷값의 지속적인 상승에 대한 기대를 전제로 한 때만 가능하다.

매매가격이 안정되고 추가상승에 대한 기대심리가 사라질 경우, 전세주택의 공급은 빠르게 위축돼 월세로 전환되거나 매매시장에 나오게 될 것이다.

이미 전세시장에 공급되어 있는 주택의 경우 집주인의 전세금 상환 부담으로 월세전환 등이 용이하지 않을 수 있으나, 이는 단기적인 마찰적 요인일 뿐, 전세공급의 위축은 불가피하다.

수요자 처지에서 보면, 최근에 나타나듯이 매매가격 안정에 따른 추가하락 기대감은 잠재적인 주택구매 대기자들이 전세수요로 전환하도록 유발하는 요인으로 작용

 

 

 

 

뉴타운

  • 제 1기 시범 뉴타운

    • 은평, 길음, 왕십리

 

 

재건축시 임대주택 건설의무 조항의 폐지

  • 2009년 4월 1일 본회의 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정안이 통과

    •   과밀억제권역에서 주택 재건축사업의 사업 시행자가 주거 안정과 개발 이익 조정을 위해 재건축사업으로 증가되는 용적률 중 25% 범위에서 임대주택을 건설하도록 한 조항을 삭제
  • [민석기090401] 참조

 

 

전세보증금의 과세
  • 전세보증금 과세는 지난 2001년 임대료가 세입자에게 전가된다는 이유 등으로 폐지

 

 

전세대란
  • 1988년 서울올림픽 직후부터 1990년 초까지 이어진 부동산 투기열풍과 전월세 값 폭등
  • 2002년 2월

 

 

전세제도의 역사
전세제도는 우리나라에만 있는 독특한 서민 주거형태다. 주택가격의 일부를 보증금으로 맡기고 남의 집을 빌려 거주하는 전세 형태는 전 세계에서 유례를 찾아보기 어려운 제도로, 조선말기로 거슬러 올라간다.
1876년 병자수호조약(강화도조약)에 따른 3개 항구 개항과 일본인 거류지 조성, 농촌인구의 이동 등으로 서울의 인구가 늘어나면서 전세제도가 생겨나기 시작했다.
인구증가로 한성의 주택수요가 급증하면서 주택 임차관계가 형성됐다. 이때 집 한 채를 통째로 빌리는 독채 전세뿐 아니라 집의 일부를 빌리는 전세도 많이 나타났다.
당시 가옥 소유주는 주택 임대차계약을 맺으면서 임차인으로부터 일정한 금액을 기탁받고, 상당기간 그 가옥을 임차인이 거주하도록 빌려준 뒤 가옥을 돌려받는 시점에 기탁받은 금액을 되돌려 줬다.
조선말기 전세의 기탁금액은 기와집과 초가집에 따라 달랐으며, 보통 가옥가격의 반액에서 비싼 곳은 7·8할이었다. 기간은 통상 1년으로 기간을 정하지 않는 경우도 있었다.
1900년대 조선을 방문한 한 일본학자는 “전세는 조선에서 행해지는 가옥임대차의 방법으로, 주로 경성 내에서 행해지는 관습”이라고 소개했다.
일제시대 전세는 일본 민법의 적용대상이 되면서 “매매는 임대차를 깨뜨릴 수 있다”는 규정이 적용되는 등 전세권자의 권리가 크게 약화됐다. 해방 이후 민법이 만들어지면서 등기를 한 전세권은 물권으로 인정하되, 등기하지 않은 전세에 대해서는 채권으로 보는 법체계가 정립됐다. 하지만 주택이 부족한 상황에서 집주인이 꺼리는 전세등기는 법률상의 권리로만 남게 됐다.
전세는 전국 방방곡곡으로 급격하게 확산돼 대표적인 주택임대차 유형으로 자리 잡았다. 전세보증금이 불확실한 임차인의 신원을 보증하는 기능을 한데다 매월 약간의 임대료를 받는 것보다 쉬웠기 때문이다. [국정브리핑070410]
  • 전세권은 1958년 제정된 민법에 규정된 물권으로서 외국의 입법례에 그 유례를 찾아볼 수 없는, 우리나라에만 존재하는 고유한 제도

 

 

2009년 연립·단독주택의 전세가격 상승
  • 경기회복으로 인한 이사 수요, 주택 공급물량 감소, 재개발ㆍ뉴타운사업 이주 수요 등 여러 원인이 복합적으로 작용
  • 가장 근본적인 원인은 서울의 주택 수급 불균형으로 보임

  • 2010년 전세대란이 올 가능성

    • 재개발에 따른 멸실 문제가 본격화할 가능성
    • 통상 전세계약은 2년 주기로 2008년 전세가격이 급락했었다는 점도 내년 전세대란을 불러올 요인

 

 

 

연대기

  • 1989년 임대차보호법 개정

    • 전세 값이 치솟아 서민들에게 고통을 주고 있을 때, 이를 막겠다고 전세기간을 1년에서 2년으로 연장하는 법률개정
    • 전세금이 더 오름. 집주인들이 2년치 보증금을 한꺼번에 올려 전세금이 1년 만에 20% 이상 급등
    • 2년 계약을 하니까 나가고 싶을 때도 쉽게 나갈 수가 없게 됨
    • 우리는 얼마나 알고 있을까?  김병준, 2011-6-16

 

 

메모

 

 

관련된 항목들

 

 

사전형태의 참고자료
  • http://ko.wikipedia.org/wiki/
  • http://en.wikipedia.org/wiki/

  • 국가기록포털

    • http://contents.archives.go.kr/next/search/searchTotal.do;jsessionid=HfpvJbnVnzDW2fpYnKz0JHkt1vYwpBqVvF3hWTjXl6JkKdnkrnwc!-815738634?detail=0&retViewName=tot&vcu=1&totalSearchType=1&archive_type=&mode=&TO=

 

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    • http://books.google.com/books?q=

 

 

관련통계

 

 

 

관련법률과 판례

  •  도시 및 주거환경정비법 [시행 2009.4.22] [법률 제9632호, 2009.4.22, 일부개정]

    구법 제30조의2(주택재건축사업의 임대주택 건설의무) - 폐지됨.

     ①「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호의 규정에 의한 과밀억제권역에서 주택재건축사업을 시행하는 경우 사업시행자는 제30조제4호의 규정에 의한 세입자의 주거안정과 개발이익의 조정 등을 위하여 당해 주택재건축사업으로 증가되는 용적률 중 100분의 25이하의 범위 안에서 대통령령이 정하는 비율 이상에 해당하는 면적을 임대주택(이하 "재건축임대주택"이라 한다)으로 공급하여야 하며, 건축관계 법률에 의한 건축물 층수제한 등 건축제한으로 제3항의 규정에 의한 용적률의 완화가 사실상 불가능한 경우에는 대통령령으로 임대주택 공급비율을 따로 정할 수 있다. 다만, 용적률의 상승폭, 기존주택의 세대수 그 밖의 사업내용이 대통령령이 정하는 기준 이하인 경우에는 임대주택을 공급하지 아니할 수 있다.

     ②사업시행자는 재건축임대주택을 대통령령이 정하는 바에 따라 국토해양부장관, 시·도지사 또는 주택공사등에게 공급하여야 한다. 이 경우 재건축임대주택의 공급가격은 재건축임대주택의 건설에 투입되는 건축비를 기준으로 국토해양부장관이 고시하는 금액에 재건축임대주택 부속토지의 가격(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제11조의 규정에 의한 개별공시지가 및 지가상승률 등을 고려하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 산정한 가격을 말한다)을 합한 가격으로 한다. 다만, 사업시행자가 재건축임대주택에 해당하는 만큼의 용적률을 완화받기로 선택한 경우에는 인수자에게 그 부속토지를 기부채납한 것으로 본다. <개정 2008.2.29>

     ③제2항 단서의 규정에 의하여 사업시행자가 용적률을 완화받기로 선택한 경우에는 다음 각 호의 기준에 따라 정비계획에서 정한 용적률(정비구역이 아닌 구역에서 사업을 시행하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조의 규정에 의하여 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 정한 용적률을 말한다) 및 세대수 기준을 완화하여 적용하여야 한다.

      1. 재건축임대주택의 바닥면적을 연면적에서 제외하고, 재건축임대주택 부속대지의 면적을 대지면적에 포함할 것

      2. 재건축임대주택의 세대수는 허용세대수 산정에서 제외할 것

     ④사업시행자는 사업시행인가를 신청하기 전에 미리 재건축임대주택의 규모 등 재건축임대주택에 관한 사항을 인수자와 협의하여 사업시행계획서에 반영하여야 한다.

     ⑤사업시행자는 조합원에게 공급되고 남은 주택을 대상으로 공개추첨의 방법에 의하여 인수자에게 공급하는 재건축임대주택을 선정하여야 하며, 그 선정결과를 지체없이 인수자에게 통보하여야 한다.

     ⑥사업시행자는 주택재건축사업의 준공인가 후에는 지체 없이 인수자에게 등기를 촉탁 또는 신청하여야 한다. 이 경우 사업시행자가 거부 또는 지체하는 경우에는 인수자가 등기를 촉탁 또는 신청할 수 있다.

    [본조신설 2005.3.18]

    ◇ 개정이유 및 주요내용
      재건축 사업은 도심지 내 주택공급이라는 순기능에도 불구하고 과거 주택가격 급등기에 마련된 과도한 규제로 더 이상 추진되지 못하고 있는바, 재건축사업에 대한 임대주택 건설의무를 폐지하고 용적률을 완화함으로써 장기적인 주택 수급 안정을 통해 도심지 내 재건축 소형주택의 공급기반을 구축하고 경기를 활성화하기 위해 주택재건축사업의 주택규모 및 건설비율을 합리적으로 개선ㆍ보완하려는 것임.

     임대주택 건설의무조항 폐지에 대한 참여연대 논평, [뉴스와이어] 2009-02-25

     임대주택 건설 의무화 폐지해야, [전라일보] 2009-08-26

     

     

    제35조 (순환정비방식의 정비사업) ①사업시행자는 제2조제2호가목 내지 라목의 정비사업을 원활히 시행하기 위하여 정비구역의 내·외에 새로 건설한 주택 또는 이미 건설되어 있는 주택에 그 정비사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자(정비구역안에서 실제 거주하는 자에 한한다. 이하 제36조제1항에서 같다)가 임시로 거주하게 하는 등의 방식으로 그 정비구역을 순차적으로 정비할 수 있다. <개정 2006.12.28>

     ②사업시행자는 제1항의 규정에 의한 방식으로 정비사업을 시행하는 경우에는 그 임시로 거주하는 주택(이하 "순환용주택"이라 한다)을 주택법 제38조의 규정에 불구하고 제36조의 규정에 의한 임시수용시설로 사용하거나 임대할 수 있다. 다만, 임시로 거주하는 자가 정비사업이 완료된 후에도 순환용주택에 계속 거주하기를 희망하는 때에는 이를 분양하거나 계속 임대할 수 있으며, 이 경우 순환용주택은 제48조의 규정에 따라 인가받은 관리처분계획에 의하여 토지등소유자에게 처분된 것으로 본다. <개정 2003.5.29>

  • 국가법령정보센터

  • 국회법률정보지식시스템
  • 국회의안정보시스템

 

 

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Last edited on 05/14/2012 01:54 by 피타고라스

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