주택 임대차 시장(전세/월세) 과 임대소득세 문제

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개요

 

 

전세와 월세

 

 

주택매매와 전세시장의 관계

 

 

90년대의 사례와 최근의 경험에서 볼 수 있듯이, 전셋값과 매맷값은 반드시 같은 방향으로 움직이지 않는다.

주택 매매가격 안정은 전세주택의 공급감소와 수요증가를 유발함으로써 전세가격을 상승시키는 요인으로 작용한다.

전세주택의 공급자인 집주인의 처지에서 보면, “전세를 끼고 집을 사는” 것은 전세금이라는 형태로 타인자본을 빌려 지렛대를 활용한 주택투자를 하는 것이다.

전세/매매가격 비율이 100%에 미달하는 한 자기자본이 필요하게 되며, 집주인의 투자수익은 매매가격 상승에 따른 자본이득을 통해서만 가능하다. 주택가격이 제자리에 머무르는 경우에도, 집주인은 주택보유에 따른 세금과 자기자본의 기회비용이라는 측면에서 손실을 보게 된다.
따라서 전세주택의 공급은 매맷값의 지속적인 상승에 대한 기대를 전제로 한 때만 가능하다.

매매가격이 안정되고 추가상승에 대한 기대심리가 사라질 경우, 전세주택의 공급은 빠르게 위축돼 월세로 전환되거나 매매시장에 나오게 될 것이다.

이미 전세시장에 공급되어 있는 주택의 경우 집주인의 전세금 상환 부담으로 월세전환 등이 용이하지 않을 수 있으나, 이는 단기적인 마찰적 요인일 뿐, 전세공급의 위축은 불가피하다.

수요자 처지에서 보면, 최근에 나타나듯이 매매가격 안정에 따른 추가하락 기대감은 잠재적인 주택구매 대기자들이 전세수요로 전환하도록 유발하는 요인으로 작용

 

 

 

 

뉴타운

 

 

재건축시 임대주택 건설의무 조항의 폐지

 

 

전세보증금의 과세

 

 

전세대란

 

 

전세제도의 역사
전세제도는 우리나라에만 있는 독특한 서민 주거형태다. 주택가격의 일부를 보증금으로 맡기고 남의 집을 빌려 거주하는 전세 형태는 전 세계에서 유례를 찾아보기 어려운 제도로, 조선말기로 거슬러 올라간다.
1876년 병자수호조약(강화도조약)에 따른 3개 항구 개항과 일본인 거류지 조성, 농촌인구의 이동 등으로 서울의 인구가 늘어나면서 전세제도가 생겨나기 시작했다.
인구증가로 한성의 주택수요가 급증하면서 주택 임차관계가 형성됐다. 이때 집 한 채를 통째로 빌리는 독채 전세뿐 아니라 집의 일부를 빌리는 전세도 많이 나타났다.
당시 가옥 소유주는 주택 임대차계약을 맺으면서 임차인으로부터 일정한 금액을 기탁받고, 상당기간 그 가옥을 임차인이 거주하도록 빌려준 뒤 가옥을 돌려받는 시점에 기탁받은 금액을 되돌려 줬다.
조선말기 전세의 기탁금액은 기와집과 초가집에 따라 달랐으며, 보통 가옥가격의 반액에서 비싼 곳은 7·8할이었다. 기간은 통상 1년으로 기간을 정하지 않는 경우도 있었다.
1900년대 조선을 방문한 한 일본학자는 “전세는 조선에서 행해지는 가옥임대차의 방법으로, 주로 경성 내에서 행해지는 관습”이라고 소개했다.
일제시대 전세는 일본 민법의 적용대상이 되면서 “매매는 임대차를 깨뜨릴 수 있다”는 규정이 적용되는 등 전세권자의 권리가 크게 약화됐다. 해방 이후 민법이 만들어지면서 등기를 한 전세권은 물권으로 인정하되, 등기하지 않은 전세에 대해서는 채권으로 보는 법체계가 정립됐다. 하지만 주택이 부족한 상황에서 집주인이 꺼리는 전세등기는 법률상의 권리로만 남게 됐다.
전세는 전국 방방곡곡으로 급격하게 확산돼 대표적인 주택임대차 유형으로 자리 잡았다. 전세보증금이 불확실한 임차인의 신원을 보증하는 기능을 한데다 매월 약간의 임대료를 받는 것보다 쉬웠기 때문이다. [국정브리핑070410]

 

 

2009년 연립·단독주택의 전세가격 상승

 

 

 

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