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재건축과 재개발

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재개발과 재건축

재개발은 일종의 공익사업으로 분류된다. 단순히 개인의 재산 가치를 늘리기 위해 하는 사업이 아니라 낡은 주거 환경을 개선하면서 뒤떨어진 도시 기반시설을 개선하려는 목적을 갖고 있기 때문이다. 이 때문에 일단 조합이 설립되면 해당 구역의 모든 토지 등 소유자는 모두 조합원이 된다. 이를 ‘강제가입제’라 한다. 구역에서 한두 집만 남겨두고 아파트를 짓는 건 불가능하기 때문이다. (단, 조합이 설립되려면 정비구역의 토지 등을 소유한 사람 75%, 그리고 전체 재개발 대상 면적의 50% 이상의 소유자가 동의해야 한다.)

조합이 설립되면 선택은 셋 중 하나다. 부담금을 안고 아파트를 분양받든, 집이나 땅을 미리 제3자에게 팔아치우든, 나중에 ‘현금 청산 대상자’가 돼 조합에 현금을 받고 집을 팔든 결정해야 한다. 마지막 방법을 선택할 경우, 금액을 놓고 조합과 분쟁이 벌어지면 결국 감정평가를 하기 때문에 대개 시세에 못 미치는 금액을 받는다는 사실을 유념해야 한다.

재개발과 달리 재건축은 공익사업으로 분류되지 않지만, 사정은 비슷하다. 사업 초기에 조합이 재건축 반대 가옥주를 상대로 매도청구권을 행사할 수 있다는 점만 다를 뿐이다. 조합이 조합 가입을 촉구하는 공문을 보낸 뒤 두 달 안에 응하지 않으면 재판을 통해 해당 가옥을 강제로 사들이는 제도다.

 

 

재건축
  • 재건축에 대한 관점

  • 도심지 내 주택공급의 명분

    • 재건축에 대한 규제 때문에 수요에 비해 공급이 원활하지 않다는 논리
    • " 재건축사업에 대한 임대주택 건설의무를 폐지하고 용적률을 완화함으로써 장기적인 주택 수급 안정을 통해 도심지 내 재건축 소형주택의 공급기반을 구축하고 경기를 활성화하기 위해 주택재건축사업의 주택규모 및 건설비율을 합리적으로 개선ㆍ보완하려는 것임"

 

 

개발이익
  • 조합과 주택업자

 

 

재건축 개발이익 환수 정책수단
  • 기반시설부담금
  • 주거환경정비
  • 임대주택 건설
  • 저소득층 주거지원

 

메모
  • 재건축이나 뉴타운이나 이름만 다르고 멀쩡한 집 때려 부수고 서민들 재산 날리는 점에서 동일하다. 특히 과거에는 집주인들, 그중에서 40평 정도 되는 주택 소유자들은 이익이 있었다. 반면에 속칭 하꼬방 사는 서민들만 떨려 났다. 세입자들하고.
    그런데 요즘은 재건축 조합에서 사업인가가 나면 주민들의 집을 담보로 은행에서 대출을 받아서 공사비로 쓰기 때문에 자칫하면 빚쟁이 되고 파산하는 거 순간이다. 이미 무수히 일어난 사건이다. 왜? 집값이 내려가니까 영양가가 없는 거다
    게다가 나경원이 그랬다. “주민들이 싫으면 안 하면 되니 뉴타운은 아니다”라고. 뉴타운도 주민들이 거부하면 끝이다. 그런데 주민들의 뜻이 아니고 노가다 회사들의 뜻대로 되니까 문제다. 장사 하루 이틀 하나?
    설치류 정부 들어 벌이는 뉴타운이나 재개발 재건축의 타겟이 뭔 줄 아나? 다가구, 다세대 주택이다. 즉 주로 소유자가 노인들이다. 쉽게 말하면 평생 벌어서 마련한 다가구 주택은 임대수입 때문에 노후대책인데, 재건축 같은 거 한번 벌이면 일단 세입자들이 나가서 임대 수입이 없어져서 그다음 울며 겨자 먹기로 도장 찍게 만드는 게 노가다의 수법이다.
    저축은행 피해자들도 한푼 두푼 모아가는 노인들이 절대 다수다. 유난히 노인들 지지를 많이 받는 정당이 집권해서 그 노인들 죽이고 있으니 이걸 비극이라고 해야 할까, 아니면 코미디라고 할까? 한국은 노인들이 자신의 집에서 살다가 늙어 죽을 자유를 허락하지 않는 나라다. 누가? 노가다 회사에서….
    거기다가 대출해준 은행에선 그만큼 가계대출이 늘어나는데 이게 만약 부실채권이 되면 금융대란 날 수도 있다. 그러니 가계대출 위기론이 나오는 거다. 이게 부동산에 환장한 덕이다.http://www-nozzang.seoprise.com/board/view.php?table=seoprise_13&uid=73786

  • 재개발의 일종인 서울시 뉴타운 사업의 경우, 재개발이 끝난 뒤 집주인이 그 지역에 계속 사는 비율은 20%에 불과하고 재정착에 성공한 주거 세입자는 12.3%에 그친다. 공사를 진행하는 대기업 건설사는 어딜 가나 큰돈을 벌고 결국 승자가 된다. 땅주인이나 특히 세입자들은 쫓겨나거나 눈물짓기 십상이다.

    어느 재개발 현장을 가든 조합원이나 세입자가 조합을 상대로 소송을 벌이지 않는 곳은 없다. 이런 일이 반복되는 이유 가운데 하나는 투명하지 못한 조합 행정이다. 낡은 주택에 사는 중·장년층 가옥주들은 조합 쪽 ‘오에스’(OS) 요원들의 사탕발림에 재개발 동의서에 인감도장을 찍었다 결국 추가 분담금을 내지 못해 지역을 떠나는 일이 허다하다. 세입자에게 법에 정해진 권리를 주지 않으려는 조합은 널리고 널렸다.

  •  

  • PDF 파일 검색

    • http://www.google.co.kr/search?q=filetype:pdf+

 

관련된 항목들

 

 

 

사전형태의 참고자료
  • http://ko.wikipedia.org/wiki/
  • http://en.wikipedia.org/wiki/

  • 국가기록포털

    • http://contents.archives.go.kr/next/search/searchTotal.do;jsessionid=HfpvJbnVnzDW2fpYnKz0JHkt1vYwpBqVvF3hWTjXl6JkKdnkrnwc!-815738634?detail=0&retViewName=tot&vcu=1&totalSearchType=1&archive_type=&mode=&TO=

 

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관련논문과 보고서

  • 재건축 초과이익 환수에 관한 시행 방안 연구

    • 건교부, 2006-8

 

관련도서

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Last edited on 10/15/2011 08:57 by 피타고라스

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